Boliglån kalkulator 2026 — slik beregnes terminbeløpet
Et annuitetslån har samme terminbeløp hver måned gjennom hele løpetiden. I starten er en stor del av terminbeløpet renter, mot slutten er det mest avdrag. Terminbeløpet beregnes med formelen: T = L × r / (1 − (1 + r)⁻ⁿ), der L er lånebeløp, r er månedlig rente og n er antall terminer.
- Annuitetslån: Lik månedsbetaling hele perioden — enklest å budsjettere
- Serielån: Lik avdrag hver måned — synkende terminbeløp, billigere totalt
- Avdragsfrihet: Mulig i inntil 5 år — du betaler bare renter i perioden
💡 Terminbeløp-eksempel: Låner du kr 3 000 000 til 4,75 % nominell rente over 25 år, blir månedlig terminbeløp ca. kr 17 000–18 000. Total rentekostnad over 25 år: ca. kr 2 100 000. Bruk kalkulatoren ovenfor for nøyaktig beregning.
Fastrente vs. flytende rente på boliglån
Flytende rente følger Norges Banks styringsrente og endres typisk 4–8 ganger i året. Den er historisk sett billigere enn fastrente på lang sikt, men gir usikkerhet. Fastrente bindes for 3, 5 eller 10 år — du vet nøyaktig hva du betaler.
Velger du fastrente og renten faller, kan du sitte fast med høyere rente. Stiger renten, har du en fordel. Norges Bank signaliserte i 2025 rentekutt fremover — noe som kan tale for flytende rente i 2026.
⚠ Overkurs ved fastrente: Innfrir du et fastrentelån før bindingstiden er ute, kan banken kreve overkurs. Sjekk alltid betingelsene for forhåndsbetaling i låneavtalen din.
Hvor mye kan jeg låne til bolig i 2026?
Bankene i Norge er pålagt å følge boliglånsforskriften. Viktigste regler er: maks 5 × årsbruttoinntekt i total gjeld og minimum 15 % egenkapital av boligens kjøpesum. Bankene har en fleksibilitetskvote — de kan avvike fra reglene for inntil 10 % av lånesøknadene per kvartal.
Unge under 34 år kan i noen tilfeller få boliglån med kun 10 % egenkapital, særlig via BSU-sparing eller startlån fra Husbanken.
Refinansiere boliglån — lønner det seg?
Refinansiering lønner seg nesten alltid om du kan få renten ned. Selv 0,5 prosentpoeng lavere rente på kr 3 000 000 gir ca. kr 1 000–1 250 kr lavere månedsbetaling — det tilsvarer kr 250 000–375 000 spart totalt over 25 år.